脱欧后的英国为何反成海外投资者的“热土”？

英国投资市场，在英国公投脱欧之后，丝毫没有变得萧条冷清。相反的，各路海外买家蜂拥而至，引起了新一轮英国投资潮。

自从英国脱欧以来，大部分的海外媒体都在唱衰英国的未来，其中一些经济学家对大不颠帝国经济的深度担忧，更不乏“兴风作浪”的对冲基金趁势错盘交易，触发大量止蚀盘入市而导致的英镑闪崩。

尤其在英国新任首相特蕾莎•梅宣布了英国将在2017年3月准备“硬脱欧”的消息后，金融市场再起波澜，英镑汇价累计暴跌已达15%，至逾31年最低位。如一种多米诺效应，这种货币及经济的不稳定性进一步触发了媒体的负面报道，从而也加剧了市场局势的紧张感。

“不退反进”的英国投资市场

然而，从脱欧后近三个月真实的英国经济数据来看，英国的经济不但毫发无损，反而在更加强健的发展。GDP增长了0.42%,失业率为4.9%(达到历史以来最低点)。尤其旅游及酒店行业的收益更是达到了10%的增幅，英国全国平均入住率达到83.5%,伦敦入住率高达88%。这一切均表明英国之所以选择脱欧,甚至“强脱欧”并不是一时冲动的做法，而是有底气有计划的。

英国投资市场，在英国公投脱欧之后，丝毫没有变得萧条冷清。相反的，各路海外买家蜂拥而至，引起了新一轮英国投资潮。据不完全统计，过去三个月，单以伦敦为例，海外投资者共投资了28.13亿英镑的商用物业，占伦敦整体交易量的78%。

早已对英国地产市场窥探已久的中国投资机构更是强势发力，迅速出手。其中一些代表性的交易包括：

•香港华大地产以7030万英镑收购Travelodge London Kings Cross Royal Scot Hotel酒店物业;

•香港渝太地产以4233.6万英镑收购Harrow Place 1 Travelodge酒店物业；

•香港上海大酒店有限公司从英国Grosvenor公司手中收购了伦敦半岛酒店剩余的50%股权，至此全权拥有此豪华酒店及公寓的物业产权；

•佳辰资本以8000万英镑收购伦敦希尔顿逸林酒店Double Tree by Hilton Hotel London酒店物业；

•复星以4500万英镑收购英冠球队狼队，并获得其Lloyds Chambers大厦物业的改扩建申请规划；

•中民投以8450万英镑收购伦敦法兴银行(Societe Generale)英国总部大楼；

•中民投以3250万英镑收购英国Cazenove资管公司总部大楼；

•万科以1.15亿英镑收购伦敦Ryder Court商业物业;

•香港富商刘銮雄以1.83亿英镑买下伦敦牛津街的Zara店铺;

•四川国栋建设与谢菲尔德签署2.2亿英镑房地产开发项目备忘录;

•碧桂园与伯明翰市议会签署房地产开发项目备忘录;

•万达集团以9.12亿英镑收购了英国Odeon连锁影院。

除了中国的投资者，亚洲区域的新加坡及韩国投资机构也是异常活跃。欧洲本土基金也同样认为英国脱欧后是一个机不可失的绝佳投资时期。甚至出现了一笔伦敦地产交易历史上成交速度最快的并购案——挪威主权财富基金Norges Bank Real Estate Management用5天时间以1.24亿英镑从Aberdeen Asset Management公司手中买下了伦敦市中心黄金商业区牛津街Boots旗舰店的物业。标志着英国地产并购行业的又一次高潮。

无论是从商业扩展角度还是从资产配置角度，一个好的投资决定必须兼顾收益和风险。面对脱欧后的英国，才是真正考验投资者信心与眼光的时刻。

六大因素主导对英投资决策

从投资收益和风险评估角度考量，脱欧后的英国主要被六个因素所主导：

其一、英镑贬值。英镑汇价累计15%的暴跌对海外投资者而言是无须通过讨价还价而直接获得的15%投资成本的巨大折扣。对购买物业而言，相当于物业本身被直接低估值了15%。尤其对于酒店经营业者而言，脱欧后的三个月，酒店经营业绩激增10%。英镑的贬值使英国成为了一个世界上最物超所值的旅游目的地之一，从而刺激了英国旅游业的经营表现。据Forward Keys统计脱欧后外国游客飞往英国的机票预定增加了7.1%。爱尔兰经济型航空公司Ryanair表示从国外飞往英国伦敦、曼彻斯特、利物浦、利兹、苏格兰的游客均有显著增长。凯撒旅游公布信息进一步显示相较于去年同期，脱欧后去英国旅游的中国游客增加了20%。不仅外国旅客蜂拥而至，同时一些本地居民也因负担不起比预算多出15%出国游的昂贵消费而变成了境内游。

然而，风险也是难以避免。那就是所有进口物品成本随之提高，比如最近批发供货商Unilever对超市Tesco提出全面提价10%的要求，间接造成了酒店经营成本的提升。更进一步讲，在未来相当长一段时间内随着脱欧进程的推进，英镑还会遭遇很多起伏。没有人可以准确的预估到底什么时候是底部，什么时候会返弹。但作为投资者，必须清晰明确的知道自己的投资目的和期限是什么。房地产投资本身就是一种长期持有的资产配置投资。既然是长期的，短期英镑的波动就不应被看作是一种风险，反而应该被认为是一种机遇。就长期而言，整个英国以及欧美社会还是对英国长期的经济发展持正面积极态度的。

其二、英国降息。为了刺激英国经济，英国央行在今年八月把利息从0.5%降到0.25%。这是自2009年以来英国的第一次降息，从而创造了英国利率的历史新底点。为了进一步稳定民心刺激经济，今年九月英国央行再次宣布可能会考虑把利率降至更低。同时央行要求银行把一千亿英镑划入最低利率借贷项目内。贷款利率的降低意味着英国的杠杆并购资金成本更低、收益更高，以吸引更多资金进入英国市场，保证并进一步促进了资本市场的流通性。

其三、英国政治法律的稳定性。积极的方面是英国有着世界上最严密的对财产所有权的法律保障。尤其是伦敦一直以巨富可以安心存放金钱财富而闻名于世。而不确定性就是脱欧本身带来的一系列的动荡。但这种动荡是市场对政策的不确定性的动荡，并非是社会稳定或是政治局势的动荡，所以并不会深层并长久的影响资产本身的价值。

其四、伦敦作为世界金融之都的不可替代性。到目前为止的各种调查显示，从地理位置，语言优势，法律制度，经济体系，社会文化，配套服务等综合因素考虑，欧洲没有任何一个城市可以取代伦敦的世界金融之都的地位。同时，在脱欧之后，五大美国投行：摩根大通、高盛、美林、摩根士丹利和花旗，均承诺将继续支持伦敦保住其世界金融中心的地位。同时，英国首相特蕾莎•梅及内阁正在考虑向欧盟缴纳一笔巨额保护费以确保伦敦金融城可以留在欧盟单一市场，并获得金融护照，同时给予欧盟高技能人才免签证待遇。这一切都意味着伦敦金融城作为世界的金融中心有着不可撼动的地位。如果英国最大经济支柱之一的金融业不受影响，英国的总体经济就会平稳的向着积极的方向发展。

其五、市场的供需关系。由于某些开放性的英国地产基金不得已将通过抛售物业以满足资金提取需求，很多分析者曾认为更多的地产项目将重回市场。由于英国退欧带来的不确定性，投资者要求从地产基金赎回的金额明显增高，这造成某些基金公司准备出售旗下物业来提高现金储备，比如Legal&General保险公司。然而，也有一部分地产基金认为由于以英镑计价的资产缩水，所以不应此时出售物业。他们为保护所有投资者利益而宣布暂停投资者赎回，包括Standard Life,Aviva Investors,M&G Investments,Henderson Global Investors,Aberdeen Asset Management等。可就是因为英镑的下跌，亚洲投资者对英国地产的需求持续增强。这就造成了英国地产市场上一种极不平横的供需关系。这种“狼多肉少”的现象导致了脱欧后的英国地产市场进入了卖家市场的状态，价格也是一再走高。这进一步加强了英国地产的保值性。

其六、经济市场的动荡性。英国商业地产跌幅将小于07年金融危机。与2007年次贷金融危机不同的是，此次的市场波动并非由深层的市场货币供需关系不平衡造成的，所以不存在经济泡沫，更不存在地产泡沫。相反的由于英镑的下跌及利率的降低，对于海外投资者而言，物业本身的真实价值远远高于其市场售价。同时，英国银行资本储备充裕，英国央行也存在更大的空间放松资本要求，所以银行有能力持续放贷以保证市场的稳定性及流动性。